10/02/2017 às 22h02

IRPF: Ganho de Capital na alienação de imóveis

Por Equipe Editorial

Nome: FINACON CONTABILIDADE
Email: bsbcontabilidade.df@gmail.com
Nome Empresarial: FINACON
Responsável: Jean Sebastião Vilas Boas
CNPJ/CPF: 06.328.965/001-94
Telefones: 3965-2179
Origem: Multilex


Senha Assinante: KETENA87
URGENTE: PESSOA FISICA – Verificar se tem ganho de capital sobre a venda de um imovel casa, no valor de escritura original R$ 199.000,00 adquirido em 2002, sendo que foi vendido em 12/2014 no valor de R$ 683.000,00.
O contribuinte pergunta se tem alguma redução na base de calculo ou isenção. Salientar que não irá comprar outro imóvel durante dos seis meses.


– Do Ganho de Capital

-Único Imovel


I – Ganho de Capital – Incidência – Alienação de Imóvel

O art. 138 do Decreto nº 3.000/99 (RIR) e o art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, determinam a incidência do imposto de renda (ganho de capital) na alienação de imóveis, nos seguintes termos:

Art. 138. O ganho de capital será determinado pela diferença positiva, entre o valor de alienação e o custo de aquisição, apurado nos termos dos arts. 123 a 137.

Art. 2º Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.

II – Custo de Aquisição – Definição

Nos termos do art. 5º da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, considera-se custo de aquisição, para fins de incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital, o valor da aquisição expresso em reais, constante na declaração de ajuste anual.

Ao custo de aquisição do imóvel poderão ser acrescidos, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, dentre outros: (art. 17 da IN SRF nº 84/2001)

– os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;

– os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;

– as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;

– o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;

– os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel.

Vejamos a seguinte Solução de Consulta da Receita Federal do Brasil – RFB:

Solução de Consulta RFB nº 319 de 20 de Agosto de 2009

IRPF. Integra o custo de aquisição do imóvel os materiais e serviços empregados na sua construção, o que inclui os dispêndios característicos da fase de acabamento, bem como os itens que são incorporados ao imóvel como boxes para banheiros e móveis embutidos. Despesas relacionadas com itens que não se incorporam ao imóvel, como cortinas, varais e aparelhos de ar-condicionado, não devem ser incluídos em seu custo.

Nota-se que os gastos com construção, ampliação, reforma, benfeitorias, etc, podem ser agregadas ao custo de aquisição do imóvel e consequentemente, serão consideradas para fins de apuração do IR sobre o Ganho de Capital.

III – Alienação Único Imóvel – Hipótese Isenção              

O art. 29, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001 dispõe que na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do IRPF são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:

– alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.

Cumpre salientar que a mencionada exclusão aplica-se ao ganho de capital decorrente da alienação de qualquer bem imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural.

IV – Imóveis de Pequeno Valor – Isenção

O art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 599/05 trata da isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na alienação de imóveis de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35 mil.

V – Aplicação Total do Produto da Venda – Isenção

Por sua vez, o Art. 2º da IN SRF nº 599/05 determina que haverá isenção do imposto de renda, o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.

Cumpre informar que o contribuinte somente poderá usufruir da isenção uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício (IN RFB nº 599/05, Art. 2º, § 5º).

VI – Fator de Redução

O art. 3º, III, da IN 599/05 dispõe sobre o fator de redução da base de cálculo por ocasião de alienação de bem imóvel, conforme citação a seguir:

“II – nas alienações ocorridas a partir de 1º de dezembro de 2005:

a)                FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005; e

b)               b) FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

 


Diante do acima exposto podemos concluir que:

– Para fins de apuração do ganho de capital poderá ser adicionado ao custo de aquisição do imóvel os dispêndios com a construção, ampliação e reforma;

– Os benefícios fiscais de IRPF referente à alienação de imóveis residenciais encontram-se descritos nos itens III, IV e V da presente Solução de Consulta.

(ALSC: revisado 10/02/17)


ANTONIO SAGRILO

Consultor Empresarial

OAB/DF 14.380