Nome: ALEX UNICONTA CONTABILIDADE LTDA UNICONTA CONTABILIDADE
Email: alexunicontacontabilidade@gmail.com
Nome Empresarial: UNICONTA CONTABILIDADE
Responsável: Alex Moreira Silva
CNPJ/CPF: 13.179.090/0001-71
Telefones: 3233-1359
Origem: Multilex
Senha Assinante: ODNUNDO%OVNO
Boa tarde, tenho um cliente que em 2012 adquiriu um terreno no valor R$ 150.000,00 e ao passar dos anos nas declarações de imposto de Renda PF, agente vinha elevando aos poucos o valor do IMÓVEL, chegando na IRPF 2016/2017 no valor R$ 335.000,00.
SÓ QUE NA INSCRIÇÃO DE IPTU O VALOR VENAL DE 2016 É R$ 746.191,89 e de 2017 está R$ 789.044,01 gostaria de saber se posso RETIFICAR a Declaração de IRPF 2016/2017 colocando esse valor de 2017 para PAGAR MENOS O GANHO DE CAPITAL PARA RFB?
Porque em Novembro/2017 ele vendeu este IMÓVEL no valor de R$ 900.000,00 estou com dúvida em relação a retificação se é permitido para que ele pague menos no Ganho de Capital?
R$ 900.000,00 – R$ 50.000,00 CORRETAGEM – R$ 789.044,01(VALOR VENAL PELO IPTU) = VALOR GANHO DE CAPITAL R$ 60.955,99 X 15% R$ 9.143,40
ou vou ter que deixar como está na IRPF 2016/2017 o valor de R$ 335.000,00
R$ 900.000,00 – R$ 50.000,00 -R$ 335.000,00 = R$ 515.000,00 X 15% = R$ 77.250,00
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I – Ganho de Capital – Incidência – Alienação de Imóvel
O art. 138 do Decreto nº 3.000/99 (RIR) e o art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, determinam a incidência do imposto de renda (ganho de capital) na alienação de imóveis, nos seguintes termos:
Art. 138. O ganho de capital será determinado pela diferença positiva, entre o valor de alienação e o custo de aquisição, apurado nos termos dos arts. 123 a 137.
Art. 2º Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.
II – Custo de Aquisição – Definição
Nos termos do art. 5º da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, considera-se custo de aquisição, para fins de incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital, o valor da aquisição expresso em reais, constante na declaração de ajuste anual.
Ao custo de aquisição do imóvel poderão ser acrescidos, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, dentre outros: (art. 17 da IN SRF nº 84/2001)
– os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
– os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
– as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;
– o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
– os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel.
Vejamos a seguinte Solução de Consulta da Receita Federal do Brasil – RFB:
Solução de Consulta RFB nº 319 de 20 de Agosto de 2009
IRPF. Integra o custo de aquisição do imóvel os materiais e serviços empregados na sua construção, o que inclui os dispêndios característicos da fase de acabamento, bem como os itens que são incorporados ao imóvel como boxes para banheiros e móveis embutidos. Despesas relacionadas com itens que não se incorporam ao imóvel, como cortinas, varais e aparelhos de ar-condicionado, não devem ser incluídos em seu custo.
Nota-se que os gastos com construção, ampliação, reforma, benfeitorias, etc, podem ser agregadas ao custo de aquisição do imóvel e consequentemente, serão consideradas para fins de apuração do IR sobre o Ganho de Capital.
III – Alienação Único Imóvel – Hipótese Isenção
O art. 29, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001 dispõe que na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do IRPF são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:
– alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.
Cumpre salientar que a mencionada exclusão aplica-se ao ganho de capital decorrente da alienação de qualquer bem imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural.
IV – Imóveis de Pequeno Valor – Isenção
O art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 599/05 trata da isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na alienação de imóveis de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35 mil.
V – Aplicação Total do Produto da Venda – Isenção
Por sua vez, o Art. 2º da IN SRF nº 599/05 determina que haverá isenção do imposto de renda, o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
Cumpre informar que o contribuinte somente poderá usufruir da isenção uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício (IN RFB nº 599/05, Art. 2º, § 5º).
VI – Fator de Redução
O art. 3º, III, da IN 599/05 dispõe sobre o fator de redução da base de cálculo por ocasião de alienação de bem imóvel, conforme citação a seguir:
“II – nas alienações ocorridas a partir de 1º de dezembro de 2005:
a) FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005; e
b) b) FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
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Diante do acima exposto podemos concluir que:
– Para fins de apuração do ganho de capital poderá ser adicionado ao custo de aquisição do imóvel os dispêndios com a construção, ampliação e reforma;
– Os benefícios fiscais de IRPF referente à alienação de imóveis residenciais encontram-se descritos nos itens III, IV e V da presente Solução de Consulta.
[ALSC: Revisado 04/04/2018]
Antonio Sagrilo
Consultor Empresarial
OAB/DF 14.380
