Nome: ANÁLISE CONTABILIDADE LTDA ANÁLISE CONTABILIDADE
Email: tributos.analisecontabilidade@gmail.com
Nome Empresarial: ANÁLISE CONTABILIDADE
Responsável: FLÁVIO RODRIGUES
CNPJ/CPF: 00.603.324/0001-14
Telefones: 3528-1025
Origem: Multilex
Senha Assinante: ZILEFCONS2017
BOM DIA
CONSULTORES
EXEMPLO:
A EMPRESA COMPROU UMA CASA NO GUARA EM 20006, NO VALOR DE R$ 160.000,00 (OBESRVACAO EMPRESA ESTA ENQUADRADA NO SIMPLES)
ESTA VENDENDO POR R$ 480.000,00
O VALOR DA COMPRA R$ 160.000,00
VALOR DA VENDA R$ 480.000,00
OBSERVAÇÃO NAO FEZ REFORMAS ALGUMA
GOSTARIA DE SABER O SEGUINTE :
O VALOR DE R$ 160.000,00 PODE SER REAVALIADO PELA C.M. V. (PELO PERITO ) AJUSTADO ESTE IMOVEL AO VALOR DO MERCADO?
HOJE O VALOR DE MERCADO E R$ 450.000,00 ?
NO CARTORIO OU GDF O VALOR ESTA AVALIADO EM R$ 476.000,00
A VENDA DO IMOVEL ESTA SENDO CONCRETIZADA POR R$ 480.000,00
GOSTARIA DE SABER SE A REAVALIACAO PODERIA SER FEITA ?
OU TERIA QUE PAGAR O GANHO DE CAITAL DESSA
FORMA
VALOR DA COMPRA R$ 166.000,00
VALOR DA VENDA R$ 480.000,00
DIFERENÇA R$ 314.000,00
ALIQUOTA DE 15 GANHO DE GAPITAL R$ 314.000,00 X 15 %
VALOR DO IMPOSTO A PAGAR PESSOA JURIDICA R$ 47.100,00
O QUE E E CORRETO ?
REAVALIAR O BEM E NAO PAGAR O IMPOSTO DE GANHO DE CAPITAL
FLAVIO
ANALISE CONTABILIDADE
Ganho Capital
Ravalição
Preço de Mercado
Síntese
Ganho de Capital
O art. 138 do Decreto nº 3.000/99 (RIR) e o art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, determinam a incidência do imposto de renda (ganho de capital) na alienação de imóveis, nos seguintes termos:
Art. 138. O ganho de capital será determinado pela diferença positiva, entre o valor de alienação e o custo de aquisição, apurado nos termos dos arts. 123 a 137.
Art. 2º Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.
Custo de Aquisição
Nos termos do art. 5º da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, considera-se custo de aquisição, para fins de incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital, o valor da aquisição expresso em reais, constante na declaração de ajuste anual.
Ao custo de aquisição do imóvel poderão ser acrescidos, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na Declaração de Ajuste Anual, dentre outros: (art. 17 da IN SRF nº 84/2001)
– os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
– os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
– as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;
– o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
– os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel.
Vejamos a seguinte Solução de Consulta da Receita Federal do Brasil – RFB:
Solução de Consulta RFB nº 319 de 20 de Agosto de 2009
IRPF. Integra o custo de aquisição do imóvel os materiais e serviços empregados na sua construção, o que inclui os dispêndios característicos da fase de acabamento, bem como os itens que são incorporados ao imóvel como boxes para banheiros e móveis embutidos. Despesas relacionadas com itens que não se incorporam ao imóvel, como cortinas, varais e aparelhos de ar-condicionado, não devem ser incluídos em seu custo.
Nota-se que os gastos com construção, ampliação, reforma, benfeitorias, etc, podem ser agregadas ao custo de aquisição do imóvel e consequentemente, serão consideradas para fins de apuração do IR sobre o Ganho de Capital.
Alienação Único Imóvel
O art. 29, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001 dispõe que na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do IRPF são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:
– alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não.
Cumpre salientar que a mencionada exclusão aplica-se ao ganho de capital decorrente da alienação de qualquer bem imóvel, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural.
Imóveis de Pequeno Valor
O art. 1º da Instrução Normativa SRF nº 599/05 trata da isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na alienação de imóveis de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a R$ 35 mil.
Aplicação Total do Produto da Venda – Isenção
Por sua vez, o Art. 2º da IN SRF nº 599/05 determina que haverá isenção do imposto de renda, o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no País.
Cumpre informar que o contribuinte somente poderá usufruir da isenção uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício (IN RFB nº 599/05, Art. 2º, § 5º).
Fator de Redução
O art. 3º, III, da IN 599/05 dispõe sobre o fator de redução da base de cálculo por ocasião de alienação de bem imóvel, conforme citação a seguir:
“II – nas alienações ocorridas a partir de 1º de dezembro de 2005:
a)FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005, para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005; e
b)FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário, ou fração, decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
Diante das explanações acima concluímos, que haverá o valor do ganho de capital, apurado da diferença entre o valor da compra e o valor de venda, que incidirá alíquota de 15%.
Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel.
Cabe destacar, ainda, que estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.
[alsc:revisado 25/04/17]
Antonio Sagrilo
Consultor Empresarial
OAB/DF 14.380
