“Fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato.”
O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial interposto por um fiador que buscava o reconhecimento da extinção da fiança por não ter assinado aditivo contratual que aumentou o valor do aluguel e prorrogou o prazo de locação.
Até encerramento da locação
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), apesar de reconhecer que o fiador não assinou o aditivo, entendeu que a garantia prestada persistiria até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de não haver responsabilidade quanto ao novo valor convencionado entre locador e locatário.
No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou no mesmo sentido. Ela citou o artigo 39 da Lei 8.245/91, que estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
Fiador deve notificar a rescisão
A ministra relatora destacou que a lei permite ao fiador exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhecendo que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do artigo 835 do Código Civil de 2002.
“Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no artigo 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada”, concluiu a relatora.
Em relação ao aditivo contratual, Nancy Andrighi também manteve o entendimento do TJSP de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original e de acordo com índice de correção por ele previsto.
Decisão STJ
Com efeito, o art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Dessume-se, portanto, do supracitado dispositivo legal, que a regra é que a garantia prestada ao cumprimento das obrigações locatícias, a exemplo da fiança, subsiste até a real devolução do bem locado – a não ser que haja
disposição contratual expressa em sentido contrário –, como mesmo ensina Gildo dos Santos:
“ […] Pela atual Lei de Locações, porém, a fiança, a caução, o seguro de fiança e, agora, em razão da Lei 11.1963, de 21.11.2005, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento garantem as obrigações locatícias até a devolução da coisa, exceto se houver disposição contratual em contrário. Assim, como regra, a garantia prestada ao cumprimento das obrigações locatícias vai até a real e efetiva devolução do bem locado, cobrindo não apenas os débitos acaso existente (aluguel, encargos, juros, multa, correção monetária), mas também danos e perdas decorrentes de eventuais reparos e consertos no imóvel, que, à evidência, serão feitos após a entrega do prédio ao senhorio, que, todavia, são consequência de atos ou fatos acontecidos durante o tempo de permanência do inquilino na coisa locada (SANTOS, Gildo dos. Fiança. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2006, p. 92)”.
Fontes: Recurso Especial nº 1.607422-SP, 3ª Turma STJ, acórdão DJ-e 17/11/17.
