Nome: FINACON CONTABILIDADE E SERVIÇOS GERAIS
Email: bsbcontabilidade.df@gmail.com
Nome Empresarial: FINACON
Responsável: Jean Sebastião Vilas Boas
CNPJ/CPF: 06.328.965/001-94
Telefones: 3965-2179
Origem: Multilex
Senha Assinante: XLM738
Boa tarde, Eduardo e Lucas!
Estou com uma dúvida referente à cobrança de impostos de uma empresa que realizamos a contabilidade.
Nome da empresa é: RV YAMADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS CNPJ: 17987077000108.
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DA ATIVIDADE ECONÔMICA PRINCIPAL
41.10-7-00 – Incorporação de empreendimentos imobiliários
CÓDIGO E DESCRIÇÃO DAS ATIVIDADES ECONÔMICAS SECUNDÁRIAS
41.20-4-00 – Construção de edifícios
43.13-4-00 – Obras de terraplenagem
77.32-2-01 – Aluguel de máquinas e equipamentos para construção sem operador, exceto andaimes
77.32-2-02 – Aluguel de andaimes
68.10-2-01 – Compra e venda de imóveis próprios
A situação é a seguinte: essa empresa compra terrenos e realiza construções etc, agora o proprietário informou que de agora em diante, eles vão realizar venda de casas, preciso saber, passo a passo, sobre a cobrança de impostos sobre essa venda e como seria essa transação. Ele pode comprar terreno construir e depois vender?
Confira a correta tributação das construtoras e incorporadoras de imóveis
I – Construção Civil;
II – Incorporação e Loteamento Imóveis;
a) Simples Nacional;
b) Lucro Real;
c) Lucro Presumido;
III – Regimes Especiais.
I – Construção Civil
Nos termos do artigo 12, § 3º, inciso II, e § 5º-C do art. 18, ambos da Lei Complementar nº 123/06, as atividades a seguir mencionadas deverão ser tributadas pelo Anexo IV, hipótese em que não estará incluído o INSS no DAS, devendo ser recolhido segundo a legislação prevista para os demais contribuintes ou responsáveis.
– construção de imóveis e obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada;
– execução de projetos e serviços de paisagismo;
– decoração de interiores;
– serviço de vigilância, limpeza ou conservação.
A alíquota do Simples Nacional, por faixa de receita, para as empresas enquadradas no Anexo IV, resulta no recolhimento unificado do PIS, Cofins, IRPJ, CSLL e ISS, por meio de percentuais que variam de 4,50% a 16,85%, de acordo com a sua receita bruta total.
Na tributação pelo Lucro Presumido, as alíquotas efetivas de construção civil com material aplicado na obra pelo empreiteiro são de: IRPJ 1,20% e CSLL 1,08%, independentemente da receita bruta auferida pelo contribuinte (arts. 15 e 20 da Lei nº 9.249/95).
Tratando-se de execução de obra de construção civil sem material aplicado na obra pelo empreiteiro, as alíquotas efetivas serão: IRPJ 4,80% e CSLL 2,88%. Importante lembrar que para a sociedade empresária com atividade de serviço em geral, cuja receita bruta anual não ultrapasse R$ 120 mil, a presunção de lucro será 16%, resultando em IRPJ com alíquota efetiva de 2,40% (Decreto nº 3.000/99, art. 519, § 4º).
O Ato Declaratório Normativo COSIT nº 6/97 definiu que na atividade de construção por empreitada, o percentual a ser aplicado sobre a receita bruta para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ pelo regime de tributação do lucro presumido, será de:
– 32% (trinta e dois por cento) quando houver emprego unicamente de mão de obra; e
– 8% (oito por cento) quando houver emprego de materiais na obra.
Com relação à CSLL Lucro presumido, o percentual a ser aplicada para fins de determinação da base de cálculo será:
– 32% (trinta e dois por cento) quando houver emprego unicamente de mão de obra; e
– 12% (doze por cento) no caso de emprego de materiais na obra.
Cumpre salientar que os percentuais acima mencionados já foram consagrados pela Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solução de Consulta nº 142, de 20 de novembro de 2012 (6ª Região Fiscal – Belo Horizonte/MG):
IRPJ. LUCRO PRESUMIDO. PERCENTUAIS SOBRE A RECEITA BRUTA. Em relação às receitas decorrentes da contratação por empreitada de construção civil na modalidade total, com fornecimento, pelo empreiteiro, de todos os materiais indispensáveis à consecução da atividade contratada, sendo tais materiais incorporados à obra, poderá ser utilizado o percentual de 8% (oito por cento) para determinação da base de cálculo da IRPJ, no lucro presumido. As demais receitas decorrentes da prestação de serviços (incluindo a montagem eletromecânica), da contratação por empreitada que não seja de construção civil ou com fornecimento parcial de materiais ou unicamente de mão-de-obra, estarão sujeitas à aplicação do percentual de 32% (trinta e dois por cento). No caso de atividades diversificadas, as receitas devem ser segregadas, aplicando-se o percentual correspondente a cada atividade.
CSLL. LUCRO PRESUMIDO. PERCENTUAIS SOBRE A RECEITA BRUTA. Em relação às receitas decorrentes da contratação por empreitada de construção civil na modalidade total, com fornecimento, pelo empreiteiro, de todos os materiais indispensáveis à consecução da atividade contratada, sendo tais materiais incorporados à obra, poderá ser utilizado o percentual de 12% (doze por cento) para determinação da base de cálculo da CSLL, no lucro presumido. As demais receitas decorrentes da prestação de serviços (incluindo a montagem eletromecânica), da contratação por empreitada que não seja de construção civil ou com fornecimento parcial de materiais ou unicamente de mão-de-obra, estarão sujeitas à aplicação do percentual de 32% (trinta e dois por cento). No caso de atividades diversificadas, as receitas devem ser segregadas, aplicando-se o percentual correspondente a cada atividade.
II – Incorporação e Loteamento Imóveis
a) Simples Nacional
A opção pelo Simples Nacional é vedada para as sociedades empresárias que tenham como objeto social, o loteamento e a incorporação de imóveis (Art. 17, Inciso XIV, Lei Complementar nº 123/2006).
b) Lucro Real
Os artigos 410 a 414 do Decreto nº 3.000/99 (Regulamento do Imposto de Renda – RIR) e a Instrução Normativa SRF nº 84/79 tratam dos procedimentos de apuração do lucro real para a atividade de compra e venda, loteamento e incorporação de imóveis.
Compõem obrigatoriamente o custo do imóvel para venda:
– o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e
– os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.
Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar.
O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário, a preços coerentes de mercado na data em que o contribuinte optar por ele, e corresponderá à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data.
Na tributação pelo lucro real, as alíquotas a serem aplicadas serão: IRPJ (15% e adicional 10%), CSLL (9%), PIs/Pasep e Cofins (1,65% e 7,6%, respectivamente).
c) Lucro Presumido
Observado o disposto no art. 14 da Lei nº 9.718/98, as pessoas jurídicas com atividades de compra e venda, incorporação e loteamento de imóveis podem optar pela tributação com base no lucro presumido.
Todavia, a Instrução Normativa SRF nº 25/99 definiu que tais pessoas jurídicas não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado.
Às receitas auferidas nas atividades de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda serão aplicados os percentuais de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) – IN SRF nº 93/97, art. 3º, § 7º.
Por sua vez, as alíquotas a serem aplicadas serão: IRPJ (15% e adicional 10%), CSLL (9%), PIs/Pasep e Cofins (0,65% e 3% respectivamente).
III – Regimes Especiais
O Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias e o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei nº 10.931/04, alterada pela Lei nº 12.844/13.
Consolidando as alterações trazidas pela Lei nº 12.844/13, a Receita Federal do Brasil (RFB) editou a Instrução Normativa nº 1.435/13 (DOU 02/01/2014) em substituição a IN RFB nº 934/09 para dispor sobre os regimes especiais aplicáveis às construtoras e incorporadoras.
O Regime Especial de Tributação – RET aplicável às incorporações imobiliárias tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação, tendo como requisitos para sua opção (art. 2º e 3º da IN RFB nº 1.435/13):
– afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
– inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
– prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (novo requisito trazido pela IN RFB nº 1.435/13);
– regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (novo requisito trazido pela IN RFB nº 1.435/13);
– regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS (novo requisito trazido pela IN RFB nº 1.435/13); e
– apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”.
Com as alterações introduzidas pela Lei nº 12.844/13, desde 1º de janeiro de 2013, a incorporadora optante pelo regime especial de tributação (RET) está sujeita ao pagamento unificado do IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, no equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida. Anteriormente esse percentual era de 6% (seis por cento).
Para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31.03.2009 até 31.12.2014, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos (IRPJ, CSLL, Cofins e PIS/Pasep) será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.
Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais no âmbito do PMCMV, de valor comercial de (art. 13 da IN RFB nº 1.435/13):
– até R$ 60 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009 até 27 de julho de 2010;
– até R$ 75 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de julho de 2010 até 31 de novembro de 2011;
– até R$ 85 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 1º de dezembro de 2011 até 27 de dezembro de 2012; e
– até R$ 100 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012.
A opção pelo regime especial de tributação no âmbito do PMCMV será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
– prévia adesão ao DTE; e
– a realização do 1º (primeiro) pagamento mensal unificado dos tributos.
Diante do acima exposto, podemos concluir que:
– A tributação das pessoas jurídicas na construção por empreitada e de obras de engenharia em geral obedecerá às regras previstas no item I da presente Solução de Consulta;
– No caso de atividade de compra e venda, loteamento e incorporação de imóveis, observar o regime de tributação de acordo com o item II desta Solução de Consulta;
– Sobre os incentivos fiscais para as incorporadoras (RET e PMCMV), verificar o item III.
ALSC: Revisada em 03/03/2014.
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Eduardo Mendonça
Consultor Empresarial
OAB/DF 26.140
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Antonio Sagrilo
Consultor Empresarial
OAB/DF 14.380
