Nome: ÁPICE CONTÁBIL
Email: contabilidade@apicegestao.com.br
Nome Empresarial: ÁPICE CONTÁBIL
Responsável: Flávio Roberto
CNPJ/CPF: 07.371.937/0001-12
Telefones: 3346-0667
Origem: Multilex
Senha Assinante: ke te na 87
Temos um cliente CONDOMÍNIO com as seguintes características:
1. Condomínio Comercial/Residencial, com 380 unidades entre apartamentos, salas e lojas.
2. Na Convenção do Condomínio, datada de 15.10.2012, está disposto o seguinte:
Cláusula 10ª – Constituem Direitos dos Condomínios
a) ………
b) Comparecer às Assembleias ou nelas se fazer representar por procurador habilitado, podendo discutir, propor, aprovar, impugnar, rejeitar, votar e ser votado, desde que em dia com suas obrigações condominiais.
Cláusula 25ª – Administração do Condomínio
O Edifício terá um Síndico condômino ou não, ou à pessoa jurídica especializada no ramo, eleito bienalmente pela AGO, podendo ser reeleito, sendo que a incorporadora se reserva, desde já, o direito de contratar ou tomar todas as providências necessárias para que seja indicada e/ou contratada a Administradora e o Síndico do condomínio, à sua escolha, para os 2 (dois) primeiros anos de atividade do edifício.
3. Na Ata da Assembleia de Instalação do Condomínio, de 10.12.2012, a incorporadora exerceu o direito de indicar o Síndico para o primeiro mandato, de dezembro de 2012 a outubro de 2014, sendo contratada a empresa MARK BULDING para administrar o condomínio.
4. Na AGO de 23.10.2014, que tratou da aprovação das contas e da eleição do novo Síndico, a incorporadora candidatou-se à reeleição, sendo contestada pelo presidente da Assembleia em razão de estar inadimplente com o pagamento das taxas condominiais de algumas das suas unidades (a incorporadora tem várias unidades no condomínio, ainda não vendidas, sendo de sua responsabilidade quase 50% do total da inadimplência). O representante da incorporadora rebateu dizendo que a incorporadora tinha outras unidades adimplentes, em dia com o pagamento das taxas, e desta forma poderia se candidatar, afirmando ainda que existem casos semelhantes em outros condomínios cujas atas foram anuladas por não aceitarem a candidatura de incorporadora inadimplente com algumas das suas unidades e adimplente em outras. Tendo em vista o impasse, foi decidida a prorrogação do mandado do Síndico (incorporadora) até a próxima AGE agendada para a segunda quinzena de março de 2015.
5. CONSULTA
Face ao exposto, formulamos a seguinte consulta:
a) Pode um condômino proprietário de várias unidades estar adimplente em algumas unidades e inadimplente em outras se candidatar ao cargo de síndico, ser votado e ser eleito, à luz do disposto na Convenção e do novo Código Civil, conforme letra “b” do item 2 acima?
b) Gostaríamos de um parecer sobre a questão acima, com opinião conclusiva, para ser apresentado na Assembleia.
I – Irregularidades no condomínio e discussão em Assembleia
II – Competência do Síndico
III – Da Jurisprudência
IV – Síntese Conclusiva
I – Irregularidades no condomínio e discussão em Assembleia
Primeiramente, relevante destacar acerca da possibilidade de o síndico ser uma incorporadora: “síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente” (§ 4º do artigo 2º da Lei nº 4.591 de 64).
Consoante informado pela Consulente, a incorporadora se reservou o direito de contratar ou tomar todas as providências necessárias para que seja indicada e/ou contratada a Administradora e o Síndico do condomínio, à sua escolha, propôs sua reeleição para administração do condomínio.
Todavia, em Assembleia Geral Ordinária de 23.10.2014 tratou da aprovação das contas e da eleição do novo Síndico, a incorporadora candidatou-se à reeleição, sendo contestada pelo presidente da Assembleia em razão de estar inadimplente com o pagamento das taxas condominiais de algumas das suas unidades (a incorporadora tem várias unidades no condomínio, ainda não vendidas, sendo de sua responsabilidade quase 50% do total da inadimplência).
Ora, pertinente observar ao que dispõe a própria convenção coletiva do condomínio ao qual determina acerca da condição de adimplência com as obrigações condominiais, senão vejamos:
Cláusula 10ª – Constituem Direitos dos Condomínios
a) (…)
b) Comparecer às Assembleias ou nelas se fazer representar por procurador habilitado, podendo discutir, propor, aprovar, impugnar, rejeitar, votar e ser votado, desde que em dia com suas obrigações condominiais.
Nessa esteira, é condição imposta pela norma civil que o condômino esteja quite com suas obrigações para o exercer seu direito de votar (artigo 1.335, Código Civil):
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
A situação apresentada retrata prática de irregularidades do síndico a qual será passível de discussão em Assembleia, consoante dispõe o Código Civil:
Artigo 1.348
(…)
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
II – Competência do Síndico
Sabe-se que por intermédio da assembleia se escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Compete ao síndico (artigo 1348, Código Civil):
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Outrossim, o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem (artigo 1.337 do Código Civil).
III – Da Jurisprudência
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) já se manifestou acerca do tema quanto a irregularidades do condômino, consoante decisão abaixo transcrita:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLÉIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SÍNDICO. CONVOCAÇÃO ASSEMBLÉIA ORDINÁRIA. ELEIÇÃO E PRESTAÇÃO DE CONTAS. CRIAÇÃO DE COMISSÃO PROVISÓRIA. CONDÔMINOS INADIMPLENTES.
– A LEI CIVIL BRASILEIRA É CERTA, NÃO DEIXANDO MARGEM A DÚVIDAS: SOMENTE O CONDÔMINO QUE ESTIVER QUITE COM SUAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS PODE VOTAR NAS DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLÉIA (ARTIGO 1.334, INCISO III). DE IDÊNTICO MODO ESTABELECE O CONJUNTO DE REGRAS QUE DISCIPLINAM O CONDOMÍNIO INSTITUÍDO EM PRÉDIO EDIFICADO.
– A ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO PODE, EM SITUAÇÃO PREVISTA EM LEI, ELEGER E DESTITUIR O SÍNDICO QUE PRATICAR IRREGULARIDADES, NÃO PRESTAR CONTAS OU ADMINISTRAR MAL O CONDOMÍNIO (CC, ART. 1349) ETC. CONTUDO, NÃO É ILIMITADO NEM ABSOLUTO O PODER DESSE ÓRGÃO MÁXIMO; SOFRE RESTRIÇÕES DA LEI E DA CONVENÇÃO E PODE SER JUDICIALMENTE CONTROLADO (CC, ART. 1350, § 2º).
(…)
– AS IRREGULARIDADES HAVIDAS E DOCUMENTALMENTE COMPROVADAS FAZEM CRÍVEL A ALEGAÇÃO DE QUE PODERÁ O CONDOMÍNIO VIR A SOFRER DANOS DE DIFÍCIL REPARAÇÃO, EIS QUE CONDUZIDA POR PESSOAS QUE NÃO DEMONSTRAM ATENDER AO MAIS ELEMENTAR DOS DEVERES DE QUALQUER CONDÔMINO, QUAL SEJA, CONTRIBUIR COM O PAGAMENTO DO VALOR QUE LHES CABE EM RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS.
(Acórdão n.192017, 20030020080977AGI, Relator: HERMENEGILDO GONÇALVES, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 19/04/2004, Publicado no DJU SECAO 3: 27/05/2004. Pág.: 32)
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) no concernente aos condôminos ter direito de votar nas deliberações das assembleias e delas participar, estando quites, consoante trecho da ementa que abaixo segue:
(…)
2. A adequada exegese dos artigos 1.333 a 1.335 do CC é a de que esses dispositivos, dentre outras normas cogentes, estabelecem que: a) a administração condominial cabe a este ente despersonalizado, mediante deliberações tomadas em seu âmbito interno; b) a convenção que constitui o condomínio se torna, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção; c) as contribuições dos condôminos são para atender às despesas do condomínio; d) são direitos de todos os condôminos usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e votar nas deliberações das assembleias e delas participar, estando quites.
3. Em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas, ciente de que a convivência nesse condomínio especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige a existência de espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que devem nortear o comportamento dos condôminos.
Dessarte, não se pode admitir a coexistência de associação de moradores criada unilateralmente pelos condôminos de apenas um dos blocos para exercitar, sobrepairando ao ente despersonalizado e à coletividade integrada pelos moradores das outras edificações, atividades típicas do condomínio, em flagrante prejuízo do direito de propriedade dos demais proprietários de apartamentos e da regra de ouro que deve prevalecer em todos os condomínios: as decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos – necessitando estar quites para poder exercer o direito de votar. (REsp 1231171/DF; 4ª Turma; Julgamento em 09/12/2014; Publicação no DJe 10/02/2015)
Ante o exposto, a reeleição colocada em pauta na Assembleia para candidatura da incorporadora, deve observar a Convenção Coletiva do Condomínio.
A jurisprudência do STJ se posiciona no sentido de que o condomínio deve ser conduzido por pessoas que atendam os deveres de qualquer condômino, realizando o pagamento do valor que lhe é imposto como rateio de despesas condominiais.
(ALSC: revisado 19/3/15)
Antonio Sagrilo
Consultor Empresarial
OAB/DF 14.380
