Nome: CCO – ASSESSORIA CONTÁBIL SOCIEDADE SIMPLES LTDA –
Email: solidezbsb@solidezbsb.com.br
Nome Empresarial: SOLIDEZBSB CONTABILIDADE E AUDITORIA
Responsável: OTANI
CNPJ/CPF: 07.489.122/0001-32
Telefones: 3032-8949
Origem: Multilex
Senha Assinante: YGH RNB ZÇJ
Busco sugestão para o seguinte:um de nossos clientes tinha um lote (terra nua) o qual foi entregue como integralização de capital na constituição de uma construtora.
A construtora construiu nesse lote um prédio com 26 apartamentos, o qual consta no Permanente. Pergunta se simplesmente os aluguéis recebidos das locações podem ser considerados como receita da construtora ou teriam mais alguns procedimentos legais e obrigatórios a serem cumpridos?
Outra ideia (essa é minha) transformar ou acrescentar na construtora o objetivo incluindo como ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS.
Quais das opções é a mais viável?
Existe possibilidades de novas sugestões?
Atenciosamente,
Otani
Solicito a alteração de meu e-mail de
solidezbsb@solidezbsb.com.br para
otani@solidezbsb.com.br
– Código Civil Brasileiro;
– O novo conceito de receita trazido pela Lei 12.973/2014;
– IN SRF 390/2004;
– RIR/99.
Trata-se de dúvida sobre as receitas provenientes da incorporação de apartamentos em terreno registrado no ativo permanente, objeto de integralização do capital social.
Capital Social
Como regra, o capital social é o montante julgado necessário pelos sócios para se constituir e dá início as atividades da sociedade empresarial.
Este capital divide-se em quotas, iguais ou desiguais, cabendo uma ou diversas a cada sócio. Nos termos do Art. 1.052 do Código Civil, nas sociedades limitadas, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social.
Em outras palavras, esse capital social serve para manter a empresa que ainda não começou gerar recursos suficientes para seus cobrir custos e despesas.
Assim, o capital social é o somatório das parcelas (bens – dinheiro – etc) que serão afetadas no patrimônio dos sócios e transferidas para a sociedade com a finalidade de servir de garantia aos credores e também de numerário inicial da empresa.
Julgamos também oportuno esclarecermos a distinção entre capital social subscrito e integralizado.
Para isso tomamos por base as lições do professor Fábio Ulhoa Coelho, (in Curso de Direito Comercial de acordo com o novo Código Civil – Vol 2 – São Paulo –Saraiva: 2002. Pg. 159)
O autor acima destacado é um dos mais conhecidos doutrinadores no ramo do direito empresarial e assim nos ensina:
“Distingue-se o capital social subscrito do integralizado (ou realizado). O primeiro é a mensuração do montante de recursos prometidos pelos sócios para a sociedade, a título de capitalização; o segundo corresponde aos recursos já transferidos para o patrimônio social”.
Efetuadas as considerações acima, passamos então a tratarmos diretamente dos questionamentos formulados.
Das receitas com aluguéis recebidos
A Consulente traz ainda o questionamento acerca da tributação que incidirá sobre as receitas auferidas com a locação dos apartamentos construídos.
É importante ressaltarmos que o novo conceito de receita mediante edição da Lei n. 12.973/2014, afirma que o faturamento para fins de apuração do Pis/Pasep e da Cofins pelo regime cumulativo passou a corresponder a receita bruta de que trata o art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, ou seja:
– o produto da venda de bens nas operações de conta própria;
– o preço da prestação de serviços em geral;
– o resultado auferido nas operações de conta alheia, ou seja, aquele obtido com a venda de produtos ou mercadorias pertencentes a terceiros, mediante o pagamento de uma comissão; e
– as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas acima, ou seja, aquelas receitas que apesar de não constarem em seu contrato social estão diretamente ligadas à atividade da empresa.
Dessa forma, a base de cálculo do PIS/Cofins não será apenas aquela decorrente da venda de bens e serviços do contribuinte – conforme reafirmado pelo STF em exames tocantes à Lei nº 9.718/98 – mas sim terá adicionada todas as outras receitas auferidas pela empresa (receitas, outras receitas).
Da incidência de PIS/PASEP e Cofins
No que tange a incidência de PIS/PASEP e COFINS podemos destacar que a base de cálculo da contribuição é o faturamento, que corresponde à receita bruta auferida. Observando que no caso da Consulente, as receitas recebidas a título de aluguéis se sujeitarão a incidência de PIS e Cofins, na hipótese de a referida atividade compor o objeto principal da pessoa jurídica – art. 12 do decreto-lei n. 1.598/1977.
Da incidência do IRPJ e CSLL
No que concerne a incidência da CSLL, a legislação tratou de forma expressa quando da composição da base de cálculo, pois a IN SRF 390/2004, em seu art. 88, alínea e, incluiu a receita de locação de imóvel, mesmo quando esta não for o objeto social da pessoa jurídica, deduzidas dos encargos necessários para a sua percepção.
Nesse sentido, o RIR/99, em seu art. 219, § único, também afirma que a base de cálculo para fins de IRPJ são todos os ganhos e rendimentos de capital, qualquer que seja a denominação que lhes seja dada, independentemente da natureza, da espécie ou da existência de título ou contrato escrito.
Da obrigatoriedade da Dimob
A DIMOB referente ao ano-calendário deverá ser apresentada até o dia 28 de fevereiro pelas pessoas jurídicas que (Instrução Normativa RFB nº 1.115 de 2010):
– comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim;
– intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
– realizarem sublocação de imóveis;
– constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.
A DIMOB deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz, em relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica, com informações sobre:
– as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições/alienações, no ano em que foram contratadas;
– os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação, independentemente do ano em que essa operação foi contratada.
O objetivo principal dos dados da DIMOB é promover o cruzamento eletrônico com as informações constantes da Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF), para apurar possíveis omissões e fraudes em negócios de compra e venda e locação de imóveis.
Observa-se que o cruzamento de dados entre DIMOB e a DIRPF visa confrontar as informações apresentadas, referentes:
– aquisições/alienações de imóveis pelo contribuinte pessoa física; e
– os rendimentos recebidos no ano pelo contribuinte, decorrentes de locação e sublocação de imóveis.
Diante do exposto, podemos concluir que a Consulente, a partir da locação dos imóveis construídos, auferirá receita sujeita a incidência de PIS/PASEP e da Cofins, caso a atividade esteja prevista em seu objeto social. Em caso de a atividade de locação de imóveis próprios não for objeto de seu ato constitutivo, não ocorrerá a sujeição aos referidos tributos. Por outro lado, a incidência do IRPJ e da CSLL acontecerá independentemente da presença da atividade no objeto social, sendo somada à parcela do lucro auferido no período.
Antônio Sagrilo
Consultor Empresarial
OAB/DF 14.380
