A controvérsia visa estabelecer a responsabilidade dos fiadores pelo débito do locatário constituído após a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação na hipótese de existir cláusula contratual prevendo a responsabilidade do fiador até a efetiva entrega das chaves.
O Tribunal de origem, ao negar provimento à apelação da parte ora recorrente, entendeu que a responsabilidade do fiador não pode ultrapassar ao termo final do contrato de locação celebrado por prazo determinado, ainda que conste previsão contratual em sentido diverso.
Até a entrega das chaves
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado (art. 39, Lei 8.245, de 1991).
Assim, não há necessidade de aditamento contratual para prorrogação da fiança, quando o contrato de locação se prorrogue por prazo indeterminado, bastando a expressa previsão contratual nesse sentido, na forma da regra aludida.
Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel por meio da qual o fiador assume a responsabilidade pelos débitos locatícios até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, como ocorrido na espécie, não há falar em desobrigação deste, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado.
Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112, de 2009, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal da locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória.
A administradora imobiliária alegou no TJSC que os fiadores permaneceram como responsáveis solidários dos débitos não quitados, uma vez que a fiança se estenderia até a efetiva entrega das chaves.
No entanto, o TJSC entendeu que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado “de forma mais favorável ao fiador”, de modo que a prorrogação do pacto locatício isenta os fiadores que com ela não consentiram, mesmo na hipótese de haver aquela cláusula.
No recurso especial, a administradora alegou dissídio jurisprudencial e violação do artigo 39 da Lei de Locações (Lei 8.245, de 1991), que estabelece que as garantias da locação se estendem até a entrega das chaves, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, exceto quando houver dispositivo contratual que estabeleça o contrário.
Previsão Contratual
Sanseverino declarou válida a cláusula do contrato de fiança que previa a continuidade da garantia para o período prolongado e deu provimento ao recurso da empresa.
Segundo o relator, como o pacto de locação se prorrogou por prazo indeterminado, não houve necessidade de aditamento contratual para a extensão da fiança, e bastou a expressa previsão do contrato nesse sentido. Nessas circunstâncias, destacou que não tem efeito a Súmula 214 do STJ, segundo a qual “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Com a decisão, os fiadores remanescem como devedores solidários da obrigação não paga pelo locatário após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, caso haja disposição contratual no sentido de que as garantias da locação se estendam até a entrega das chaves.
Decisão STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o fiador continua responsável pela dívida do locatário constituída após a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação, desde que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.
O julgamento do recurso se deu em ação de débitos locatícios. O ministro Paulo de Tarso Sanseverino levou o processo de sua relatoria ao colegiado “com o intuito de reafirmar a jurisprudência da corte” e reformar o acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC).
No caso julgado, o contrato de locação foi renovado automaticamente por prazo indeterminado, sem o consentimento expresso dos fiadores. O pacto continha cláusula que previa o prolongamento da fiança até a entrega das chaves.
Fontes: Recurso Especial nº 1.412372/SC, 3ª Turma STJ, acórdão DJ-e 14/04/15.
