Nome: LUÍS FERNANDO DA SILVA RODRIGUES – ME
Email: lfcontadores@hotmail.com
Nome Empresarial: LUÍS FERNANDO DA SILVA RODRIGUES – ME
Responsável: Luís Fernando da Silva Rodrigues
CNPJ/CPF: 17.079.832/0001-48
Telefones: (61) 3052-3223
Origem: Multilex
Senha Assinante: ZILEFCONS2017
Bom dia, Prezados.
Solicito parecer jurídico sobre a LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964, mais específico ao Art.31A.
Caso ocorrido:
Protocolei a documentação de um imóvel com uma casa nova á venda pelo programa minha casa minha vida (PMCMV) a ser realizado a afetação de patrimônio junto ao cartório de registro, para assim, posteriormente solicitar o enquadramento do imóvel no regime especial de tributação (RET) junto a Receita Federal. Haja visto o oficial do cartório INDEFERIU o pedido, alegando a citada lei, me informando que a afetação só poderia ocorrer se o terreno possui-se MAIS DE UMA unidade habitacional (ou seja "condomínio").
Neste caso não poderia obter tal enquadramento no benefício fiscal do RET e teria a tributação na venda do imóvel realizada pelas alíquotas normais da pessoa jurídica no Lucro Presumido.
Fico no aguardo do referido parecer.
Att,
· Incorporação
· Incorporação e Loteamento Imóveis
· Regimes Especiais (RET/PMCMV)
· Síntese
…
I – Incorporação
Incorporação é a operação pela qual uma empresa Incorporada transfere totalmente suas cotas de seu patrimônio a uma ou mais sociedades.
Para isso deverá ser criadas duas contas transitória uma no ativo e outra na passivas ambas chamadas Cisão. Após a criação das duas contas será realizado os lançamentos na contabilidade.
III – Incorporação e Loteamento Imóveis
a) Simples Nacional
A opção pelo Simples Nacional é vedada para as sociedades empresárias que tenham como objeto social, o loteamento e a incorporação de imóveis (Art. 17, Inciso XIV, Lei Complementar nº 123/2006).
b) Lucro Real
Os artes. 410 a 414 do Decreto nº 3.000/99 (Regulamento do Imposto de Renda – RIR) e a Instrução Normativa SRF nº 84/79 tratam dos procedimentos de apuração do lucro real para a atividade de compra e venda loteamento e incorporação de imóveis.
Compõem obrigatoriamente o custo do imóvel para venda:
– o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; e.
– os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.
Se a venda for contratada antes de completado o empreendimento, o contribuinte poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para a conclusão das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar.
O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário, a preços coerentes de mercado na data em que o contribuinte optar por ele, e corresponderá à diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data.
Na tributação pelo lucro real, as alíquotas a serem aplicadas serão: IRPJ (15% e adicional 10%), CSLL (9%), PIs/Pasep e Cofins (1,65% e 7,6% respectivamente).
c) Lucro Presumido
Observado o disposto no art. 14 da Lei nº 9.718/98, as pessoas jurídicas com atividades de compra e venda, incorporação e loteamento de imóveis podem optar pela tributação com base no lucro presumido.
Todavia, a Instrução Normativa SRF nº 25/99 definiu que tais pessoas jurídicas não poderão optar pelo lucro presumido enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado.
Às receitas auferidas nas atividades de loteamento de terrenos, incorporação imobiliária e venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda serão aplicados os percentuais de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) – IN SRF nº 93/97, art. 3º, § 7º.
Por sua vez, as alíquotas a serem aplicadas serão: IRPJ (15% e adicional 10%), CSLL (9%), PIs/Pasep e Cofins (0,65% e 3% respectivamente).
IV – Regimes Especiais (RET/PMCMV)
O Regime Especial de Tributação – RET aplicável às incorporações imobiliárias e o pagamento unificado de tributos aplicável às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei nº 10.931/04, alterada pela Lei nº 12.844/13.
Consolidando as alterações trazidas pela Lei nº 12.844/13, a Receita Federal do Brasil (RFB) editou a Instrução Normativa nº 1.435/13 (DOU 02/01/2014) em substituição a IN RFB nº 934/09 para dispor sobre os regimes especiais aplicáveis às construtoras e incorporadoras.
O Regime Especial de Tributação – RET aplicável às incorporações imobiliárias tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação, tendo como requisitos para sua opção (art. 2º e 3º da IN RFB nº 1.435/13):
– afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
– inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
– prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico;
– regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional ;
– regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS; e
– apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”.
Com as alterações introduzidas pela Lei nº 12.844/13, desde 1º de Janeiro de 2013, a incorporadora optante pelo regime especial de tributação (RET) está sujeita ao pagamento unificado do IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, no equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida. Anteriormente esse percentual era de 6% (seis por cento).
Para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31.03.2009 até 31.12.2014, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos (IRPJ, CSLL, Cofins e PIS/Pasep) será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.
Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais no âmbito do PMCMV, de valor comercial de (art. 13 da IN RFB nº 1.435/13):
– até R$ 60 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009 até 27 de julho de 2010;
– até R$ 75 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de julho de 2010 até 31 de novembro de 2011;
– até R$ 85 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 1º de dezembro de 2011 até 27 de dezembro de 2012; e
– até R$ 100 mil, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012.
A opção pelo regime especial de tributação no âmbito do PMCMV será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
– prévia adesão ao DTE; e
– a realização do 1º (primeiro) pagamento mensal unificado dos tributos.
A incorporadora deverá realizar o pagamento unificado do IRPJ e das contribuições deverá ser efetuado até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas, com a indicação no Darf do número específico de inscrição da incorporação no CNPJ e o código de arrecadação:
– 4095, no caso de pagamento unificado no RET; e
– 1068, no caso de pagamento unificado no PMCMV.
Diante do acima exposto, podemos concluir que:
– A tributação das pessoas jurídicas na construção por empreitada e de obras de engenharia em geral obedecerá às regras previstas no item I da presente Solução de Consulta;
– No caso de atividade de compra e venda, loteamento e incorporação de imóveis, observar o regime de tributação de acordo com o item II desta Solução de Consulta;
– Sobre os incentivos fiscais para as incorporadoras (RET e PMCMV), verificar o item III.
– Para ocorrer afetação do terreno o contribuinte deverá, obedecer á legislação que estabeleceu as regras do logradouro dos citados municípios.
– No caso Consultado, devido ao NÃO REGISTRO DO PATRIMONIO de afetação no cartório, da construção de CASA MULTIFAMILIAR e não incorporação, não cabe o benefício do "RET".
[alsc; revisado 25/04/17]
Antonio Sagrilo
Consultor Empresarial
OAB/DF 14.380
