Com a “roupagem da universalização do Simples Nacional” o Comitê Gestor do Simples Nacional, regulou que as atividades de locação de bens imóveis próprios com a finalidade de exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza. Também, a atividade de imobiliária que componha a corretagem de imóveis de terceiros, assim entendida a receita relativa à intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, também passou a ser contemplada com a tributação simplificada (art. 25-A, Resolução CGSN nº 94 de 2011).
Logo, os serviços vinculados à locação de bens imóveis, assim entendidos o assessoramento locatício e a avaliação de imóveis para fins de locação para as empresas novas (registradas na Junta Comercial a partir de Janeiro 2015), já podem ser beneficiada como o Supersimples (LC 147 de 2014).
Importa “chamar atenção” que o valor devido mensalmente pela ME ou EPP no Simples Nacional será determinado mediante aplicação das alíquotas constantes das tabelas de tributação dos Anexos I a V e VI, isto é, sobre a efetiva prestação de serviço, logo a obrigatoriedade da segregação das receitas entre o que é de serviços vinculados e a locação de bens imóveis próprios e os de corretagem de imóveis. (art. 18, LC nº 123, de 2006).
A partir de 1º de Janeiro de 2018, valor devido mensalmente pelo optante pelo Simples Nacional será determinado mediante aplicação das alíquotas efetivas, calculadas a partir das alíquotas nominais constantes das tabelas dos Anexos I a V. Para efeito de determinação da alíquota nominal, o cálculo por fómula específica utilizará a receita bruta acumulada nos doze meses anteriores ao do período de apuração( LC nº155 de 2016).
Início de atividade
No próprio ano-calendário da opção pelo Simples Nacional, para efeito de determinação da alíquota no primeiro mês de atividade, o contribuinte utilizará, como receita bruta total acumulada, a receita do próprio mês de apuração multiplicada por 12.
Nos meses posteriores, para efeito de determinação da alíquota, utilizará a média aritmética da receita bruta total dos meses anteriores ao do período de apuração, multiplicada por 12.
Tabela III
A corretagem de imóveis de terceiros, assim entendida a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, será permitida com a tributação simplificada pela menor tabela de serviço (§ 1º, III, “k”, Art. 25-A, da Resolução CGSN nº 94).
A exceção a regra da vedação a opção ao Simples, dos imóveis próprios, é a locação, cessão de imóveis de um mesmo proprietário com a finalidade de exploração de salões de festas, centro de convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza.
Do Ajuste Tributário
Os serviços de avaliação e consultoria, que emprega atividades especiais e de assessoria, incluem na tributação de serviços especializados pelo Anexo V, em que o INSS será calculado fora do DAS (§ 5º-I, VIII e IX, art. 18, da LC nº 123).
A administração e a locação de imóveis de terceiros, assim entendidas a gestão e administração de imóveis de terceiros para qualquer finalidade, incluída a cobrança de aluguéis de imóveis de terceiros, e a intermediação de gestão dos bens dos clientes mediante cobrança de comissão, terá o custo da tributação de serviços especialíssimos, isto é, a maior tabela de tributação.
Nesta hipóteses, a ME ou EPP imobiliária para obter receitas decorrentes da prestação de serviços deverá apurar o fator (r), que é a relação entre a folha de salários, incluídos encargos, nos 12 meses anteriores ao período de apuração e a receita bruta total acumulada nos 12 meses anteriores ao período de apuração (§ 1º, art. 25-A, Resolução CGSN nº 94).
Síntese
Até Dezembro de 2014, a administração e a locação de imóveis de terceiros só era permitida aos optantes se prestadas cumulativamente pela mesma empresa para ser optante pelo Simples Nacional. Hoje a cumulatividade não é mais exigida, ou seja, a empresa pode prestar somente uma dessas atividades.
As atividades que se dedique ao loteamento e à incorporação de imóveis continua a ser vedado (art. 17, LC nº 123, de 2006).
Também continua a não poder optar pelo Supersimples, a locação de imóveis próprios, exceto quando se referir a prestação de serviços tributados pelo ISSQN e para realização de eventos ou negócios de qualquer natureza.
